פסק-דין בתיק ה"פ 8392-09

•  
• תובענת המבקשות כי יינתן סעד הצהרתי, לפיו הן בעלות מלוא הזכויות בדירה הבנויה בחלקה 1 בגוש 40096 מגרשים 151, 152 ו-153 באילת, הידועה כדירה מס' 9 בבניין D2 (להלן - הדירה), ועל כן זכאיות הן להירשם במינהל מקרקעי ישראל כבעלות זכויות החכירה בה; כי זכויותיהן בדירה גוברות על זכויות משיב 1 בדירה, מכח שיעבוד מאוחר הרובץ על הדירה לטובתו; וכי דין השעבוד לטובת משיב 1 - להימחק. כן עתרו המבקשות כי יינתן להן היתר לפיצול סעדיהן, כך שיוכלו לתבוע את מלוא נזקיהן מהמשיבים, לאחר שאלה יתגבשו.
• העובדות הנחוצות לעניין

1.            המבקשות, שהן גיסות, רכשו זכויות בדירה מידי משיבות 2 ו-3.

2.            משיבה 2, חברת א.ג.י. בניה ופיתוח בע"מ, היא חברת בניה שנוסדה בשנת 1989 על-ידי אילן גורדו ואפרים מזרחי, שהינם קרובי משפחה (גיסים), ואשר היו בעלי השליטה בה משך תקופת פעילותה. מבקשת 1 היא אחותו של מר אילן גורדו.

3.            ביום 30.3.00 התקשרה משיבה 2 בחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) ביחס למקרקעין הידועים כמתחם 6337 בשכונת שחמון 8 באילת, במגרשים מס' 151, 152 ו-153, לפי תוכנית מפורטת 2/במ/211 (להלן - המקרקעין). משיבה 3, נגה סאן החזקות ובנייה בע"מ, היא חברה קבלנית שעסקה בייזום ובניית פרוייקטים למגורים. ביום 3.12.1999 נחתם בין משיבה 2 לבין משיבה 3 הסכם להעברת מחצית מזכויותיה של משיבה 2 במקרקעין לידי משיבה 3. משיבות 2 ו-3 הקימו במקרקעין פרוייקט בנייה, שכלל יחידות דיור וכן שטח מסחרי (להלן - הפרוייקט).

4.            ביום 24.10.00 נחתם בין המבקשות לבין משיבות 2 ו-3 הסכם לרכישת זכות החכירה בדירה, שעתידה הייתה להיבנות בפרוייקט (בקשה, נספח א'; להלן - הסכם המכר). ביום 11.8.02 קיבלו המבקשות את החזקה בדירה, לאחר ששילמו את מלוא התמורה החוזית. אין מחלוקת כי המבקשות לא קיבלו לידיהן ערבויות בנקאיות כנגד התמורה ששולמה, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן - חוק המכר ו- ערבויות חוק מכר).

5.            לצורך מימון בניית הפרוייקט, התקשרו משיבות 2 ו-3 עם בנק הפועלים בע"מ בהסכם ליווי (להלן - הסכם הליווי הראשון). בעת החתימה על הסכם המכר עם המבקשות היה תקף הסכם הליווי הראשון. במהלך תקופת ליווי הפרוייקט על-ידי בנק הפועלים העבירו המבקשות לידי משיבה 2 את שני התשלומים הראשונים עבור הדירה. המבקשות, כאמור, לא ביקשו ולא קיבלו ערבויות חוק מכר מבנק הפועלים כנגד שני תשלומים אלה.

6.            ביום 6.6.01 התקשרה משיבה 2 בהסכם ליווי עם משיב 1, הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ (להלן - הבנק), אשר החליף את הסכם הליווי הראשון (להלן - הסכם הליווי השני). בסעיף 2.2 להסכם זה הוסבר, כי משיבה 2 אמנם התקשרה בהסכם עם משיבה 3 להעברת מחצית מזכויותיה במקרקעין, אולם משרד הבינוי והשיכון לא אישר את העברת הזכויות, לכן נחתם הסכם הליווי השני רק עם משיבה 2. כן צויין, כי למשיבה 3 אין כל טענות כלפי משיבה 2 בשל כך. במסגרת הסכם הליווי השני הוסכם, כי הבנק יעניק למשיבה 2 אשראי בנקאי, כנגד שיעבוד מדרגה ראשונה על זכויותיה במקרקעין, למעט הזכויות שנמכרו לרוכשי הדירות בפרוייקט. לצורך כך פתחה משיבה 2 חשבון מיוחד בבנק, אשר באמצעותו נוהלה הפעילות העסקית הקשורה לפרוייקט (להלן - חשבון הליווי). שני התשלומים הנוספים ששילמו המבקשות על חשבון הדירה הועברו לבנק, אך לא לחשבון הליווי. המבקשות, כאמור, לא ביקשו ולא קיבלו גם כנגד תשלומים אלה ערבויות חוק מכר.

7.            עוד קודם לחתימה על הסכם הליווי השני, יצרה משיבה 2 לטובת הבנק שני שעבודים: שעבוד ספציפי על כל זכויותיה בפרוייקט מכח הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל בקשר למקרקעין (כתב תשובה מטעם הבנק, נספחים ח1-ח3); וכן שעבוד צף על כל זכויות משיבה 2 בקשר עם הפרוייקט, לרבות זכויותיה לקבלת כספים מאת רוכשי יחידות בפרוייקט (כתב תשובה מטעם הבנק, נספחים ט1-ט3). שעבודים אלה נוצרו ביום 17.1.01 ונרשמו ברשם החברות חודש לאחר מכן, ביום 18.2.01, כשעבודים מספר 37 ו-38 בהתייחס למשיבה 2. שעבודים אלה אף נרשמו במינהל ביום 18.3.01.

8.            ביום 3.3.2005 התקשרו משיבה 2 ומשיבה 3 עם הבנק בהסכם נוסף (להלן - ההסכם המשולש), אשר במסגרתו הוסדרה חלוקת כספי הפרוייקט המצויים בחשבון הליווי וכן חלוקת התמורה שתתקבל ממכירת יחידות הדיור הנותרות בפרוייקט בין משיבה 2 למשיבה 3. בגדרו של ההסכם המשולש שיחרר הבנק מן השעבוד שתי דירות בפרוייקט לטובת משיבה 3. בסעיף 12 להסכם המשולש צוין, כי משיבה 2 תהיה זכאית אף היא לקבל שתי דירות שטרם נמכרו בפרוייקט: דירה D2(9) - היא הדירה הניצבת במוקד בקשה זו - וכן דירה נוספת. דירות אלה נותרו משועבדות לבנק, ונקבע כי התמורה שתתקבל ממכירתן תשמש לפירעון חובה של משיבה 2 לבנק.

9.            משיבה 2 נקלעה לקשיים כלכליים, בעטיים נכנסה להליכי פירוק. ביום 5.9.06 ניתן כנגדה צו פירוק ועוה"ד ירון רבינוביץ' מונה למפרקה (להלן - המפרק). מכתב התשובה אשר הוגש בידי המפרק עולה, כי לכונס הרשמי ולמפרק הוגשו תביעות חוב של נושים רבים של משיבה 2, בסכום נשיה כולל המסתכם בכ- 56 מיליון ש"ח.

10.         ב"כ הבנק מונה ככונס לנכסי משיבה 2 וזאת לצורך מימוש השעבוד הרובץ על זכויותיה של משיבה 2 בדירה לטובת הבנק. או אז, ובמסגרת הליכי המימוש, התגלה לבנק כי הדירה נמכרה ונמסרה למבקשות. בהמשך לכך הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה עד להכרעת בית המשפט המוסמך בשאלת זכויות הצדדים בדירה, יעוכבו כל הליכי המימוש.

11.         השאלה הניצבת במוקד ההליך זה היא, זכויותיו של מי גוברות ביחס לדירה: האם זכויותיהן של המבקשות - אשר נקשרו בהסכם המכר ביחס לדירה קודם לכריתתו של הסכם הליווי השני; או שמא זכויותיו של הבנק - אשר בהסתמך על המצג של משיבות 2 ו-3 לפיו הדירה טרם נמכרה, רשם שיעבוד ביחס למקרקעין ובכללם אף הדירה, וכנגדו הלווה כספים למשיבה 2.

• מסגרת הדיון - עסקאות נוגדות

12.         משעסקינן בעסקאות נוגדות, אזי כאשר מדובר במיטלטלין ובזכויות, חולשות עליהן הוראות סעיפים 12-13 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן - חוק המיטלטלין), ואילו כאשר עסקינן בעסקאות במקרקעין חלה הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין).

13.         ב"כ הצדדים כולם התייחסו אל העסקאות הנוגדות הנדונות כאל שתי עסקאות אובליגטוריות, ובהתאם ביססו טיעונם על הוראות חוק המיטלטלין. מסקנת הצדדים בענין זה מקובלת עליי, לאור הלכת ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218 (1999) (להלן - עניין טקסטיל ריינס), לאור ניסוחו של הסכם המכר, המדבר בסעיף 16 (א) שבו על זכות חכירה שתרשם במינהל מקרקעין ישראל, ולא במירשם מחייב על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. אינני סבורה כי ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן - עניין גנז) - לפיה במקרה של עסקאות נוגדות שבוצעו על ידי אדם שאיננו רשום כבעל הזכויות במקרקעין והתחייב לתת זכויות במקרקעין לצדדים שונים, יחול סעיף 9 לחוק המקרקעין - משנה את התוצאה בעניינינו. בעניין גנז לא היה מדובר בקרקע מינהל אלא בקרקע פרטית, שהבעלות בה היתה רשומה על שם בעלים, אשר התקשר בעסקה שניתן היה להשלימה ברישום. לא זה המצב בעניינינו. המקרקעין דכאן אינם רשומים במרשם המקרקעין על שם מי מהנוגעים בדבר. רישומם איננו בשליטתם של הנוגעים בדבר, ובהתאם לא התחייבו הם בקשר לכך, אלא בגדרי התחייבות המינהל. בעת שהתחייבה משיבה 2 כלפי המבקשות וכלפי הבנק היא לא היתה רשומה כבעלת זכויות החכירה במקרקעין, ואף לא היתה זכאית להירשם ככזו. לכן, כל שיכולה הייתה משיבה 2 לעשות הוא לערוך עסקה ביחס לזכות החוזית שלה כלפי המינהל באשר לרישום זכות חכירה במועד עתידי, בלתי מסויים (ראו: עניין טקסטיל ריינס, פסקה 9). בשונה מהמוכרת בעניין גנז, אשר התחייבה להעביר את זכותה להירשם כבעלים של מקרקעין רשומים, אך המכר לא הסתיים ברישום, משיבה 2 לא יכולה הייתה להתחייב למכור את זכותה להירשם כבעלים של המקרקעין, הואיל ובעת עריכת עסקת המכר לא היתה בידיה זכות כזו. כל שיכולה הייתה להתחייב להעביר הוא את זכותה החוזית כלפי המינהל לקבלת זכות חכירה בעתיד, וכך אכן עשתה (ולעניין זה אף ראו את פסק דינה של כב' השופטת שטרסברג-כהן בעניין גנז). משכך מקובלת עלי עמדת הצדדים כי על הענין חלות הוראות חוק המיטלטלין.

14.         הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, קובעת כך:

• "התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה - זכותו עדיפה".